◆ 경매

   ★ 경매 흐름도

1. 채권자   ① 경매 신청서 작성   경매 신청시 첨부 서류 - 강제 경매: 집행권원, 미등기 부동산일 경우 채무자의소유임을 증명할수 있는 서류   (도급계약서, 재산세 과세증명, 건축물 사용 승인서, 건축허가서 등)를 첨부 - 임의 경매: 담보권이 존재함을 증명하는 서류를 첨부 - 공통 첨부류: 토지대장, 건축물관리대장, 등기부등본   ② 경매비용 예납 - 경매 절차를 진행 하는데, 필요한 비용을 경매 신청과 동시에 예납 - 경매 비용은 송달료, 집행관 수수료, 감정평가 수수료, 신문 공고비등 - 예납 비용은 통상 청구액의 1~2%로 매각 대금의 배당 순서에서 가장 우선 변제 받음. 2. 경매 신청    ① 경매접수 ＊ 경매 신청서를 접수하면 법원은 기재사항, 첨부서류, 인지첨부여부 등을 검토해 요건의 적부를 심사 ＊ 흠결이 있으면 이를 지적,고시하며 이에 신청자가 응하지 않더라도 접수 자체를 거부할 수 없음   ② 경매개시 결정 ＊ 요건이 적법하게 구비되었으면 법원은 경매 신청 후 약 2일 후에 경매 개시결정을 하게 됨 ＊ 경매개시 졀정은 압류의 효력을 가지고 있으며 압류 후에는 소유자가 그 부동 산을 제 3자에게 양도     하거나 담보 물권이나 용익물권을 설정하는 등 처분하여도 그로서 압류체권자(경매신청자)에게 대항     하지 못 함. ＊ 법원의 경매개시 결정에 대해 이해관계인은 법원에 기와의 개시결정의 취소를 구하는 이의 신청을     할 수 있으며, 이는 매수인이 매각대금을 완납할 때까지 해야 함. ＊ 임의경매는 절차상의하자와 실체상의 하자 모두에 대해 이의 신청이 가능하지만, 강제경매는 절차상     의 하자에 대해서만 이의 신청이 가능.   ③ 배당요구종기 결정 공고 ＊ 법원은 경매개시 결정 후 7일 내에 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기일(통상  매각기일의 3~4개     월 전)을 결정해 이를 공지해야 함.    ④ 경매 준비 ＊ 세무서, 시/군/구청, 국민연금관리공단, 건강보험관리공단 등 공과주무관청에 대해 교부 청구 최고. ＊ 채권자,이해관계인에 대해 체권 신고의 최고 ＊ 공유자, 임차인에 대한경매 개시결정 통지   ⑤ 부동산에 대한 현황 조사 ＊ 경매 개시 결정일로 부터 3일 내에 집행관에게 해당 부동산의 현황조사 및 보고서 작성 제출을 명 함. ＊ 집행관은 부동산의 현황 및 점유관계, 현재 점유하고 있는 자의 권원, 임대차 관계 등을 조사한 후 현     황 조사보고서를 2주일 내에 작성 제출해야 함.   ⑥ 감정 평가  ＊ 현황 조사와 마찬가지로 법원은 경매 개시 결정일로 부터 3일 내에 감정 평가사에게 해당 부동산의       감정  평가를 명함. ＊ 법원은 감정평가 가격을 참작해 해당 부동산의 최저매각 가격을 결정하게 되며, 통상적으로 1회차     경매의 최저매각 가격은 감정 평가 금액임.   ⑦ 매각 조건의 결정 ＊ 매각 조건은 법정 매각 조건과 특별 매각 조건이 있음 ＊ 법정 매각조건: 최저가 미만 매각 불허,무잉여시 경매 취소 등이 있음 ＊ 특별 매각조건: 법원 직권 또는 이해 관계인의 합의에 의홰 변경한 조건으로 재매각 시에 매수신청     보증금을 최저가의 20%로 증액하거나 분할 매각을 일괄 매각으로 변경하거나 농지의 경우 농지취득     자격증명을 제출케 하는 것을 말함. - 법원이 채권 신고 최고에 따라 채권자들이 신고한 권리금액과     각종 부동산 권리자들이 배당 요구한 금액을 감안해 우선순위의 채권자나 권리자들이 배당을 받고     나면 (경매집행 비용 포함) 경매신청 채권자가 배당을 전혀 못 받게 될 경우 경매절차를 취소해야     함.    ⑧ 매각 물건 명세서 작성 ＊ 법원은 매각 물건 명세서를 작성해 매각 기일 14일 전까지 이를 공고해야 하며, 매각 기일 1주일     전에는 해당 법원에 사본을 비치해 누구나 열람할 수 있도록 해야 함. ＊ 응찰자는 매각 물건 명세서를 통해 매수 후에도 인수해야 하는 권리, 취득할 수 있는 종물, 부합물의     범위 등을 확인해야 하며 만약 매각 물건 명세서에 중대 하자가 있을 경우 매각 허가에 대한 이의 신     청 및 매각 허가 결정애 대한 즉시 항고를 할 수 있음.   ⑨ 신문, 인터넷 공고  ＊ 법원은 매각 기일 14일 전까지 소재지, 매각 및 매각 결정기일 등을 적은 내용을 신문과 법원 게시      판, 인터넷 대법원 경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)에 공고 해야 함.    ⑩ 물건 자료 열람 ＊ 경매 부동산에 응찰하고자 하는사람은 인터넷 또는 법원 방문을 통해 해당 경매 사건의 물건 명세서,      현황조사서, 감정 평가서 등응 반드시 열람해야 함. ＊ 자료 열람을 통해 해당 물건 응찰 여부 결정. 3. 매각 기일    ① 입찰 - 기일 입찰일 경우 도장, 신분증, 입찰 보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필    요. - 기일 입찰일 경우 정해진 기간 내에 기간 입찰표와 보증금 납부 중명 서류를 첨부 해당 경매계로 접수 - 서울 지역의 경우 입찰은 오전 10부터 실시되며 오전 11시 정도에 입찰을 마감한 뒤 11시 10분 정동에    개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 함. - 공동 입찰은 경매 법정에 비치된 공동입찰 신고서와 공동 입찰자 목록을 작성해 제출   ② 최고가 매수 신고인 결정 - 집행관은 해당 경매 사건에 관한 최고가 매수 신고인의 응찰 금액과 성명을 호창한 후 공유자 매수 신    고나 차순위 매수 신고자가있는 지를 확인한 후 해당 경매 사건의 매각을 종결.      ③ 보증금 반환 - 최고가 매수 신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환 됨 - 최고가 매수 신고인이 납부한 입찰 보증금은 봔환되지 않고 매각가에 포함됨 4. 매각결정 기일   ① 매각허부 결정 - 법원은 최고가 매수 신고인으로 선정된 응찰자에 대해 매각을 허가할지의 여부를 매각기일부터 1주일   뒤인 매각결정 기일까지 결정 선고해야 함. - 미성년자, 한정치산자, 금치산자 등은 매각불허가 사유에 해당 - 매각 허가가 있을 때까지 강제 집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속할 수 없을 때, 최저매각가격의 결    정, 일괄 매각의 결정 또는 매각 물건 명세서상 중대한 흠이 있을 때 등에 한하여 매각허가에 대한 이    의를 신청할 수있음 - 법원은 이해 관계인의 매각 허가에 대한 이의 신청이 정당하거나 과잉 매각되는 경우 매각 불허가 결    정을 내려야 함.  - 최고가 매수 신고인은 법원의 매각허가 결정이 내려지면, 매수인의 자격을 취득 함.   ② 즉시 항고, 재항고 - 이해관계인은 법원의 매각허부 결정에 대해 결정이 선고된 날로부터 7일 이내에 즉시 항고를 할 수 있    음. - 위 즉시 항곡 기간은 불변 기간으로 7일이 지나면 즉시 항고는 받아들여지지 않음 - 즉시 항고는 이해 관계인이 손해를 볼 경우에만 제기할 수 있음. - 즉시 항곡를 제기하는 자는 항고장에 항고 이유를 구체적으로 적시해야 하며, 매각 대금의 10%에 해    당하는 항고 보증금을 겅틱헤애 힘 - 채무자와 소유자는 항고가 기각,각하될 경우 공탁한 항고보증금을 돌려받지 못하며 그외 이해 관계인    은 항고를 제기한 날로부터 각하 결정이 날 때까지 연 20%의 지연이자를 제외환 금액만을 돌려받을    수 있음 - 즉시 항고자는 법원의 항고 기각, 각하 결정에 대해 재항고 할 수 있음. 5. 대금 납부   ① 소유권 이전등기 촉탁 - 매수인은 매각허부 결정에 대한 즉시 항고가 없을 경우 법원이 정하는 기간까지 (보통 매각허가 결정    확정일로부터 1달 후) 보증금을 제외한 매각 대금을 법원에 납부해야 함. - 매각 대금을 납부한 후 매수인이 소유권 이전 및 말소 등기 촉탁 신청서와 등록세, 영수증 등을 첨부하    여 제출하면 법원은 소유권 이전등기와 매수인이 인수하지 않는 부동산 부담에 관한 기입을 말소하는    등 경매개시 결정 말소 등기를 등기관에 촉탁해야 함.   ② 배당 - 매수인이 매각대금을 납부하면 법원은 배당기일을 지정하고 이해 관계인과 채권자에게 이를 통지해    야 함. - 통지를 받은 이해 관계인과 채권자는 1주일 내에 채권 계산서를 제출해야 함. - 법원은 배당기일 3일 전까지 배당표를 작성해 법원에 비치하고 채권자와 채무자가 열람을 요구할 경    우 이에 응해야 함. - 채권자는 배당기일에 출석해 배당에 대한 이의를 진술할 수 있으며, 배당 이외의 소를 제기할 수 있음. 6. 인도 명령과 명도 소송 - 채무자, 소유자, 대항력 없는 임차인 등은 인도명령 대상임. - 매수인은 잔금 납부 시 . 인도명령 신청서를 작성해 제출하는 것이 좋으며, 필요시 점유이전 금지 가처   분도 동시에 신청하는 것이 바람직 함. - 대금 납부 후 6개월 내 기간에만 인도명렬을 신청할 수 있으며 6개월이 지나면 명도소송을 제기해야    함. - 신청 후 1주일 뒤에 인도명령 결정 정본이 채무자와 매수인에게 발송되며, 매수인은 인도명령 결정 정    본이 있어야만 강제집행이 가능. 종 류 기산일 기 간 경매신청서 접수   접수당일 개시결정 및 등기 촉탁 접수일로부터 2일 이내 채무자에 대한 개시결정의 송달 개시결정일로부터 3일 이내 공과주관공무소에 대한 최고 개시결정일로부터 3일 이내(최고기간 2주이내) 채권신고의 최고 개시결정일로부터 3일 이내(최초기간 경락기일까지) 현황조사명령 개시결정일로부터 3일 이내(조사기간은 2주이내) 평가명령 등기필증 접수일로부터 3일 이내(평가기간은 2주이내) 경매물건 명세서의 작성 그 사본 및 현황조사보고서 평가서 사본의 비치   경매기일 1주일 이전까지 최초경매기일의 지정 게시 및 신문 공고의뢰 이해 관계인에의 통지 현황조사보고서 및 평가서의 접수일로부터 3일 이내 최초경매기일   신문공고일로부터 14일 이후 신문공고의뢰일로부터 20일 이후 신경매 또는 재경매기일 공고일로부터 7일 이후 20일 이내 배당요구의 통지 배당요구일로부터 3일 이내 경매실시   경매기일 경매조서및 보증금 등의 인도 경매기일로부터 1일 이내 경매기일 경매기일로부터 7일 이내 경락허부 결정의 선고   경락기일 차순위매수신고인에대한 경락기일의 지정 이해관계인에의 통지 최초의 대금지급기일후 3일 이내 차순위매수신고인에대한 경락기일 최초의 대금지급기일후 14일 이내 경락부동산관리명령   신청당일 대금지급기일의 지정 및 통지 경락허가결정확정일 또는 상소법원 으로부터 기록송부를 받은날로부터 3일 이내 대금지급기일 경락허가결정확정일 또는 상소법원 으로부터 기록송부를 받은날로부터 1개월 이내 경매부동산 인도명령   신청당일 배당기일의 지정소환계산서 제출의 최고 대금납부후 3일 이내 배당기일 대금납부후 2주일 이내 배당표의 작성 및 비치   배당기일 3일전까지 배당표의 확정   배당기일 배당실시 배당조사서의 작성   배당기일 배당액의 공탁 또는 계좌입금 배당기일로부터 10일 이내 경락인에의 소유권이전 등기 배당기일 또는 등록세 납부일로부터 2일 이내 기록인계 경락인에의 소유권 이전등기 등의 완료후 5일 이내